前三季度，广州市二手住宅房价涨幅超过三成。昨日，记者从满堂红地产报告中了解到，9月的市场继续呈现高位整理态势，9月份广州总体(不含萝岗、南沙)二手住宅成交均价为8996元/平方米，环比上升5.4%，同比上升30.1%。

　　满堂红地产研究部经理预计，由于业主和购房者对后市“合理价格”，出现了方向相反的判断，“凹”型调整有可能延长至10月上半月。
此外，最近两个月，随着短炒客户逐批将手中物业套现，市场上的投资风向再次发生转变，高租金值的物业再次成为投资客的选购对象。


　　9月二手楼均价8996元/平方米


　　今年9月份的广州二手楼均价再创新高，对比2008年12月的“低位”，前三季度的累计升幅已达到33.7%。继8月份中心区的短炒客趁高出货后，原芳村、黄埔这两个次中心区的部分短炒客户也在当月出售持有数月的物业，账面获利在10%～17%之间。但另一方面，大部分二手小业主对后市继续持乐观态度，出售房屋的放盘价没有明显下调的迹象，令市场交投处于“停滞不前”的境地。


　　满堂红研究部经理分析，业界原来设想经过今年7、8月份的重新储备客户过程，有效客户的数量会重新回到正常水平，从而促使市场成交量逐步放大。但9月份的实际交易情况仅是跟8月份大致持平，可见“凹”型调整尚未结束，制约成交量放大的因素包括楼价、银行对大额贷款的审批时限，以及市民在国庆黄金周前因计划出外旅游而搁置看楼购房计划等。


　　但最大的原因，是小业主与准客户之间对于所谓的“合理价格”的认同度存在较大的差异，现在买卖双方之间不能简单地用“博弈”来形容，双方对后市走势的判断已有各自的立场，且不在同一方向上，预计这种“高位”市场调整的时间有可能延长至10月上半月，此后成交量在每年最后两个月的传统旺季中才会有所改观。


　　投资对象再次偏向高租值物业


　　由于今年前三季度广州楼价上升急速，吸引了不少投资客入市选购物业，他们不太关注物业的租金水平，只要短期内转售能产生明显收益，便会被列为首选对象。而在最近两个月，随着短炒客户逐批将手中物业套现，市场上的投资风向再次发生转变，高租金值的物业再次成为投资客的选购对象。天河区的铂林国际公寓、双城国际公寓、嘉裕礼顿阳光、中怡城市花园、天惠嘉园；越秀区的好世界公寓；海珠区的双子星城等单位租金超过65元/平方米·月的物业纷纷在近几个月成交。


　　周峰认为，投资首选对象的转变符合正常的市场运行规律，前期的短炒物业经过连续几轮的“接力”后，操作成本已被大幅提高，大部分投资客必须通过银行贷款方可介入操作。近期银行对“高额度、高成数”的贷款申请“把关”较严，投资客要支付的首期成本也会相应增多。此外，之前活跃在短炒市场上的物业多数是楼龄较长的老房子，单位租金比较低，一旦无法顺利转售，靠出租的收益可能仍无法抵偿银行月供款额、管理费等成本支出。


　　选择高租金值的物业作为投资对象，一方面保证持有期内获取较高的租金收益；另一方面此类物业所属楼盘在广州二手楼市场上受认同度极高，即使在楼市处于“调整期”内，追捧的客户仍不在少数，不用过分担心“套牢”。